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凤凰网青岛评论|莱芜并入济南,未来如何求变?


来源:凤凰网青岛综合

2019年1月9日,传闻已久的济南莱芜区划调整一事终于尘埃落定。国务院批复同意山东省调整济南市莱芜市行政区划,撤销莱芜市,将其所辖区域划归济南市管辖。

2019年1月9日,传闻已久的济南莱芜区划调整一事终于尘埃落定。国务院批复同意山东省调整济南市莱芜市行政区划,撤销莱芜市,将其所辖区域划归济南市管辖。

于山东而言,这是齐鲁大地上的又一次版图重构,于济南来说,在争夺区域中心城市乃至全国中心城市的路上,济南由此迎来做大、向东发展的广阔经济与区域腹地,而莱芜则从一个长期被边缘化的三四线城市,一跃成为二线中心城市的一部分。

历史证明,城市始终是发展的根本,历次农村向城市“包围”或靠拢只是策略。城乡地位的反转与博弈,最高级的结果是城市经济驱动的区域一体化整体提升,并夺得更大的发展机遇;最低级的结果,是一次土地的重新分配。

“战国七雄”的雄心

莱芜并入济南意味着,自2000年山东形成17地市格局以来将首次发生变化,17地市变为16地市。省会城市济南沸腾了:有人说,从地图上看,济南的版图终于成为了一个“人”了,也有媒体畅想一个强省会时代的到来!

的确,经历了前30年城市发展的“春秋”,今天的中国正处于城市化发展的“战国时期”,大城市兼并周边拥有实力的中小城市,谋求更大的发展机遇,已成为共识。

广州兼并佛山、西安兼并咸阳、上海兼并南通、北京兼并廊坊北三县、郑州兼并开封、沈阳兼并抚顺、深圳兼并东莞等等,有的已然列入议事日程,有的传闻愈演愈烈。在此之上,是国家层面的中心城市“七雄”之争。

而位于齐鲁大地上的济南,恰恰处于“七雄”中并不算有利的经济与区域地位,今天正悄然“先发制人”。

按照合并后的济南与莱芜人口总量、GDP总量与版图面积看,济南不仅拥有了过千万的人口,仅次于青岛的GDP总量,还多了2000多平方公里的土地资源与矿产资源。

这些年,正是利用合并周边城市的契机,济南市不断酝酿调整优化市内行政区划,推动新一轮经济腾飞。2016年12月22日,章丘撤市设区,2018年8月16日,济阳撤县设区……最大的布局调整还是南起小清河、北至徒骇河、东至章丘、西至齐河,总面积1030平方公里的济南新旧动能转换先行区获批。

这次除了莱芜,德州的齐河也被纳入到了本次规划的范围内。实施规划提出,要推动齐河与先行区一体发展,将齐河县纳入先行区建设总体布局,推动黄河北展区融为一体,统一规划、统一开发,统筹推进黄河沿岸生态保护与景观塑造,打造黄河下游生态经济发展高地。

至此,从2010年规划仅205平方公里的“小济南”至今,一个行政维度的版图扩编,地理维度“农村包围城市”的“大济南”渐渐形成。

大济南的困惑

其实,山东“扩编”的强省会发展理念,已经有十几年的历史。早在上世纪90年代中期,山东省委就在经济社会发展战略中将济南的发展目标锁定在“除省会城市功能外,要努力建设成为鲁苏皖冀豫交界地区中心城市,环渤海地区重要中心城市”范畴。

但当时无法实现的一个主要原因,就是经济总量不够。

大约5、6年前,时任山东省人民政府省长的郭树清到任后,一面着手在个别领域实现突破,如金融改革,一面统筹山东整体的经济发展布局。“金改”中,郭树清把济南定位于区域金融中心,并以此规划一个“大济南”,并被作为振兴山东经济三大支柱之一。

此后,这才有了济莱协作区,将莱芜建设成为省会副中心城市,支持莱芜加快融入省会发展,推动交通对接,加快规划建设济莱高速铁路等重大项目等。

一直以来,济南与其他省会城市相比,规模偏小、人口偏少、实力偏弱,始终处于尴尬的落后地位。

“作为一亿人口的大省省会,济南应该并且能够在更大的区域范围内发挥重要作用。”90岁的两院院士吴良镛教授受邀指导济南城市规划时这样说。

《济南市城市规划(1996-2010年)》所确定的2010年城市用地规模为205平方公里、人口220万的发展目标实际上已经无法适用新的发展需要。在2001年的统计中,济南的城市建成面积就已达176平方公里、人口已达209万,总体规划范围内的规划建设用地仅剩20多平方公里。显然,经济的快速增长急需扩大空间载体,改善提升老城急需拓展疏解区域。

到农村去,解决城市已然解决不了的问题,济南“吞并”莱芜,正如雄安之于北京的意义一样。

然而,问题还是在济南的版图面积是否已经成为阻碍经济总量的主要矛盾?

10年前的那场城市扩容,济南的机械、化工、冶金、建材、轻工、纺织计划在新一轮城市规划机遇面前“腾笼换业”,将以往这些产业分布在市中心区域内的资产置换出来,转移到济阳等辅城。

如今, 从几年前的“腾笼换业”,到今天的新旧动能转换,城市在先行扩建,然而济南省会的经济体量,依然没有快速跟进,城市不停地“圈地、找钱、上项目”,最终只是扩大了版图,便宜了房地产商。

一块房地产开发的“新饼”

在城市快速发展与扩容之下,无论城市经济体如何汹涌勃兴,有一种差距一定会迅速找平,那就是一二线城市的房价与三四线城市的房价的价差。

“农村包围城市”的背后,是城乡鸿沟、阶层分裂和贫富差距,而一旦区域的闸门打开,那么资本与人口的流动,自然会拉平上述问题。

其实,我国大城市发展的一个核心问题,也可以具象归结为房地产问题。今天,在国内一二线城市一片限购政策的刚性约束下,“面粉贵过面包”的情况已经让国内城市出现断供,打砸售楼处的情况,地产商也好,地方政府也罢,在当下进行操作的空间越来越小,楼市已成一个“政策调控性市场”。

而在监管与限制薄弱的农村去,任何大城市的兼并,扩容,抛开区域发展意义,其实都是土地市场的一次重新整合,以及土地价格的重新估值,实现马克思所说的,从绝对地租向级差地租的“升级”。

从周边卫星城市包围着的“大济南”看,从城区均价突破2万元以后,济阳、章丘、长青则直逼万元以上,成为济南房价增速最快的区域之一。

2019年,在众多的限售、限购以及高房价之下,莱芜房价之于济南,似乎再合适不过一场新的房地产东进运动了。

很多地产中介已经跃跃欲试。伴随莱芜入济,“济南大变样,你不跟着时代走,就会被时代的脚步踩在脚底下,趁着新区不限购,自住,投资的来吧,专车看房。”的消息与理念已经“洒满”在朋友圈里。

根据链家、安居客的报价,毗邻章丘的莱芜雪野湖附近的房屋均价仅为8000元,主城区则更低,刚刚攀升到7000元以上。

前些年,山东高校组团去雪野发展的消息,曾让很多济南人趋之若鹜了好一阵,如今莱芜入济的消息,则为这场投资打入了一针强心剂。

但国家统计局公布的2018 年8 月份70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳,三线城市商品住宅销售价格有所上涨,但从9 月份的情况来看,市场已悄然发生了变化。越来越多的买房者开始驻足观望,新盘、网红盘从以前的争相认筹、一号难求,到现在可以挑挑捡捡,不再排队抢购。

房地产商、投资者与刚需该如何看待莱芜入济这一“迟到”的红利,或许“抄底”与“犯险”会是一半一半。

作为城市流动人口,人们唯一所赌注的是济南省会城市在经济支柱层面快速做大做强,撑起强省会战略在此前预支土地、基建成本,并把这一过程中的地产“泡沫”稀释。

无论未来如何,莱芜地价的攀升与房价的拉动,已然可期。

新济南市民的感伤和期待

莱芜并入济南,究竟是济南一厢情愿,还是两者皆大欢喜,我们无从得知。

前一阵,一个小学生不愿并入济南的公开信,强调了莱芜本土居民意愿的存在。

在并入任何大城市或区域战略之前,中国的任何小城市、乃至县城,其实都是一样的。本地人没那么穷,但也没那么拼,外面人进不来,里面的人过的也挺自在。

为什么呢?因为大家都有房子,而且不止一套,而且每套都是别墅式按照一栋一栋的存在的。

对于小城市经济与物价水平来说,工资与馒头的价格是匹配的。所以对于这种城市,天生对于大城市的“名分”,以及高房价的刺激,就没有饥渴的存在。

于是,莱芜本土的“呼声”与期待,对于莱芜并入济南,应该是什么样的?

首先,并入济南一定会带来大规模的基础设施建设,这需要为当地注入支柱产业,需要人口迁移,甚至也将省会城市与三、四线城市的公共服务水平拉平,这绝对是一件大好事儿。可对于自身财力本来不宽裕的济南来说,似乎也不是一个容易的事儿。

其次是房地产开发,莱芜的房价会上涨,会为当地土著带来一波红利,但随之而来的商铺价格上涨、流通环节的物价跟进,这个多米诺骨牌,是没完没了的。

再次是大城市对莱芜人口的“吸虹”,人们以为,并入了大城市是给财富“引流”,但其实恰恰相反。今天在南方很多三四线城市,路网发达了,政策打通了,外来人口有没有导入不知道,本地青年往外走的却更加频繁了。

经济危机来临,私营企业在裁员瘦身,大企业在减员增效,而急于扩张的企业,注定不会好过。这或许就是这个城市的未来。

从一个莱芜市民的角度看,缺钱、缺人的三四线城市,应该正视大城市“并购”来临时的机遇与挑战。

用政策驱动地价、基建以及所剩无几的流动人口迁移,这或许是大城市发展最后的红利,但也可能扰乱当地土著本来平静的生活。正如仍在等待山大搬迁的章丘,以及等待新旧动能转换的济阳。

其实,任何一个城市的未来,都在自己手上。

[责任编辑:张慧]

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